(+48) 884 098 620Niewątpliwie przyczyniają się do tego czynniki ekonomiczne i regulacyjne, ale także „mentalność właściciela", która łączy Hiszpanów i Polaków, uważających, że płacenie wynajmu to nic innego jak wyrzucanie pieniędzy w błoto.
Niemniej jednak, wynajem może być idealnym rozwiązaniem, kiedy nie mamy wystarczająco dużo środków finansowych na zakup mieszkania, kiedy nie chcemy zaciągnąć kredytu hipotecznego lub gdy naszym zamysłem jest pozostanie w danym kraju przez określony czas, tak jak ma to miejsce w przypadku większości naszych czytelników. Kiedy zdecydujemy się na taką opcję i będziemy chcieli wynająć mieszkanie w Polsce, jest kilka prawnych kwestii, które trzeba mieć na uwadze.
Dzierżawa nieruchomości w Polsce jest regulowana głównie przez dwie normy: Kodeks Cywilny oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie lokatorów. Jest ona mniej przychylna lokatorom niż prawo w Hiszpanii.
W praktyce, jeżeli zdecydujemy się na wynajem mieszkania, pierwszym co powinniśmy zrobić to spisać warunki wynajmu w formie dokumentu. Nawet jeśli polski Kodeks Cywilny ustanawia obowiązek podpisania umowy tylko w przypadku wynajmu lokalu na czas dłuższy niż jeden rok.
Umowa najmu mieszkania
Jakie informacje powinny być zawarte w takiej umowie? Przede wszystkim, powinny znajdować się w niej dane osób zawierających umowę, wynajmującego oraz dzierżawcy. Umowa powinna jasno określać lokal, o który chodzi i powinien też znaleźć się krótki opis dotyczący jego wyglądu oraz stanu. W umowie nie może zabraknąć kwoty wynajmu. Umowa musi jasno i wyraźnie wskazać osobę, która będzie płaciła rachunki za ogrzewanie, prąd, wodę, telefon czy też Internet. Stosunek wysokości rachunków w Polsce do kwoty wynajmu jest zaskakująco duży. Jeżeli najmujący zażąda kaucji, według prawa nie można ona przekroczyć dwunastokrotności ceny miesięcznego wynajmu, a jej wysokość powinna odpowiadać wartości jedno-, dwu- lub trzymiesięcznego czynszu. To również powinno być zawarte w umowie. Ponadto należy zawrzeć prawa i obowiązki obydwu stron, czas wynajmu lokalu oraz warunki unieważnienia umowy. Dobrym pomysłem jest sporządzenie aneksu, w którym będzie figurować lista przedmiotów i mebli składających się na wyposażenie mieszkania oraz dołączenie ich fotografii i opisu stanu, w jakim się znajdują.
Oprócz tego co będzie zawierała umowa, trzeba wziąć pod uwagę niektóre przepisy Kodeksu Cywilnego, które mają bezpośrednie zastosowanie. Drobne naprawy spowodowane normalnym użytkowaniem należą do obowiązków najemcy, większe zaś, niepowstałe w wyniku niewłaściwego użytkowania, do obowiązków najmującego. Właściciel jest zobowiązany także do usuwania wad, które ograniczają należyte korzystanie z lokalu, na przykład: wilgoć, niezamykające się poprawnie okna, niedziałający sprzęt AGD itp., a które nie były widoczne w momencie wynajęcia mieszkania. Jeżeli naprawa nie nastąpi w odpowiednim czasie, najemca ma prawo do naprawy usterki na własną rękę i odliczenia kosztów takiej naprawy od czynszu lub, jeżeli woli, może odstąpić od umowy bez zachowania ustalonego wcześniej okresu wypowiedzenia najmu.
Najmujący może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w kilku przypadkach: jeżeli najemca nie przestrzega zasad wspólnoty, wyrządza szkody w lokalu, spowodowane niewłaściwym użytkowaniem, używa lokalu w celach innych niż zawarte w umowie (na przykład, wykorzystuje lokal jako powierzchnię biurową, a nie mieszkaniową), nie płaci czynszu przez dwa miesiące lub podnajmuje lokal albo jego część innym bez zgody najmującego.
Na zakończenieh rzecz bardzo ważna: najemca ma prawo być zameldowanym pod adresem zamieszkania. Zameldowanie jest kluczowe, jeżeli myślimy o zakupie samochodu, założeniu konta bankowego czy telefonu. Jednak w praktyce, wielu najmujących niechętnie rejestruje najemców, ponieważ to ich zmusza do zadeklarowania dochodów uzyskiwanych z najmu oraz zapłacenia podatku za nich. Dlatego też, powinniśmy wiedzieć, że wystarczy pokazać umowę w urzędzie właściwym dzielnicy, aby móc się zameldować bez konieczności zgody lub obecności najmującego.
Krótko mówiąc, wynajem nieruchomości jest transakcją o dużym znaczeniu, warto więc potraktować ją z najwyższą powagą i w razie wątpliwości skorzystać z porady prawnej.
Juan Antonio Godoy jest adwokatem w Kancelarii Vares & Associates | Abogados en Polonia | Adwokaci w Hiszpanii