(+34) 636 111 444A esto contribuyen sin duda factores económicos y regulatorios, pero también una “mentalidad de terrateniente” que españoles y polacos compartimos y que nos lleva a pensar que pagar un alquiler es poco menos que tirar el dinero.
Sin embargo, el alquiler puede ser la solución idónea cuando no tenemos acceso a la financiación necesaria para comprar un inmueble, cuando no queremos contraer una hipoteca o cuando –y este será el caso de muchos de nuestros lectores– nuestra idea es permanecer en un país extranjero durante un tiempo limitado. Si ésta es nuestra opción, y queremos alquilar un piso en Polonia, hay algunas cuestiones legales que debemos tener en cuenta.
El arrendamiento de inmuebles en Polonia se regula principalmente a través de dos normas: el Código Civil, y la ley de 21 de junio de 2001, de defensa de derechos del arrendatario (ustawa o ochronie praw lokatorów). Se trata, en términos generales, de una legislación menos favorable al arrendatario que la que podemos encontrar en España.
En la práctica, y si nos decidimos a alquilar, lo primero que debemos tener en cuenta es la conveniencia de plasmar las condiciones del alquiler en un documento. Ello aún cuando el Código Civil polaco en realidad sólo establece la obligatoriedad de un contrato por escrito si el arrendamiento es superior a un año.
Y ¿qué datos debe contener el citado contrato? Por supuesto, debe identificar a las partes que lo celebran –arrendador y arrendatario–, debe determinar el local e incluir una somera descripción del mismo, y debe asimismo prever el importe de la renta. En este punto, es importante que quede claro quién debe cubrir partidas como los gastos de comunidad –que en Polonia suelen ser sorprendentemente altos en proporción al total de la renta–, calefacción, consumo de electricidad, agua, teléfono e internet, etc… Si el arrendador solicita una fianza, legalmente esta nunca podrá superar 12 veces el precio del alquiler mensual y deberá rondar al equivalente a 1 a 3 meses, ello también deberá quedar anotado. Otras cuestiones que deben figurar son los derechos y obligaciones de las partes, la duración del arrendamiento y las condiciones de rescisión del contrato. También es buena idea redactar un anexo donde se recoja el equipamiento y el mobiliario del inmueble, con una descripción de su estado y fotografías.
Pero además de lo pactado, debemos tener en cuenta algunas previsiones del Código Civil que nos serán directamente aplicables. Por ejemplo, la citada ley prevé que sean por cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal, y por cuenta del arrendador las reparaciones de mayor entidad que no sean consecuencia del mal uso por parte del arrendatario. También estará el propietario obligado a reparar los defectos que limitan el uso adecuado del inmueble –humedades, ventanas que no cierran adecuadamente, electrodomésticos que no funcionan, etc…– y que no eran visibles en el momento en que se alquiló el inmueble. Si no lo hace en un plazo prudente, el arrendatario tiene derecho a efectuar por su cuenta la reparación y a descontar los gastos al arrendador, o si lo prefiere puede rescindir el contrato sin ceñirse a los plazos de preaviso que se hayan previsto.
Por su parte, el propietario puede rescindir el contrato con efectos inmediatos en varios casos: si el inquilino no respeta las normas de la comunidad, si causa daños al local que van más allá de los propios de un uso adecuado, si lleva a cabo en el inmueble actividades que no estén previstas en el contrato (por ejemplo, lo utiliza de oficina y no de vivienda), si no paga el alquiler durante dos meses o si subarrienda a otras personas el local o parte de él sin previa autorización.
Por último, una cuestión importante es que el arrendatario tiene derecho a ser empadronado (zameldowany) en la dirección del inmueble que alquila. El empadronamiento es fundamental para cuestiones tales como tener un vehículo, una cuenta bancaria o una línea de teléfono. Sin embargo, en la práctica encontramos que muchos propietarios son reticentes a inscribir a los inquilinos porque ello les obliga a declarar los ingresos provenientes del alquiler, y pagar impuestos por ellos. A estos efectos, debemos saber que basta que presentemos el contrato ante el organismo correspondiente para que se nos empadrone, sin que sea necesaria la autorización ni la presencia en el acto del arrendador.
En definitiva, el arrendamiento de un inmueble es una transacción de significativa importancia, por lo que es aconsejable tratarla con la máxima seriedad, y recurrir a un asesoramiento legal provisional en caso de dudas.
Juan Antonio Godoy es abogado del despacho Varés & Asociados | Abogados en Polonia | Adwokaci w Hiszpanii.
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