Comprando una vivienda en Polonia. Primera parte

Comprando una vivienda en Polonia. Primera parte*

Si hubiera que clasificar a los distintos pueblos de Europa en dos grupos, uno formado por aquellos en los que impera la mentalidad del “comerciante/industrial”, y otro en el que predomina la del “campesino/terrateniente”, lo más seguro es que Polonia y España formasen parte de este último. A polacos y españoles nos gusta la tierra. O, en los últimos tiempos, su versión actualizada; es decir, el “ladrillo”. En eso somos diferentes a países como el Reino Unido o Alemania – no digamos ya EE.UU. – donde el valor de los bienes se mide principalmente por el “cash-flow” que generan, y que por tanto, son más proclives a invertir en industria o mercaderías. Esta característica, que seguramente hunda sus raíces en complejos motivos históricos y religiosos, tiene evidentes consecuencias en la práctica. Por ejemplo, más de un 80% de nuestros ciudadanos viven en su propia casa, en contraposición con otros europeos, que pueden transcurrir por este mundo de alquiler en alquiler, sin sentir la más mínima desazón al respecto.

Así las cosas, y como quiera que muchos españoles de los que viven en Polonia pueden  plantearse la posibilidad de adquirir una vivienda en Polonia, resulta conveniente presentar una somera explicación del aspecto legal de tal operación. En este artículo, nos centraremos en el ámbito registral.

Una vez hayamos encontrado un inmueble que nos interese, lo primero que debemos hacer es acceder al Registro de la Propiedad (en polaco “Księga Wieczysta”). Se trata de un registro administrado por el juzgado regional competente y de libre acceso al público, el que podremos averiguar una serie de datos de gran relevancia sobre la finca en cuestión. Dichos datos aparecen clasificados en distintas secciones:

La sección I contiene una descripción del inmueble: dónde se encuentra, cuántos metros cuadrados tiene, o cómo se distribuye. Puede suceder que haya una discrepancia entre dichas informaciones y el estado cierto del inmueble. En ese caso, deberemos comunicarlo al vendedor para que inste al Registro la corrección de los datos.

La sección II nos informará sobre el propietario. Lo normal será que aparezca el nombre del vendedor, sea este persona física o jurídica. Sin embargo, que el nombre sea distinto no significa necesariamente que nos encontremos ante un intento de fraude. A menudo la inscripción de una compra tarda varios meses en aparecer en el Registro, por lo que puede ser que todavía no se haya llevado a cabo la inscripción. Si ese es el caso, deberemos pedir al notario que vaya a encargarse de autorizar la escritura de compraventa que se dirija al Registro para comprobar si realmente el ahora vendedor ha solicitado la inscripción de la compra.

En la sección III se inscriben todos los derechos reales que puedan afectar al inmueble, con la excepción de las hipotecas. Aquí encontraremos referencias a las servidumbres, los derechos de adquisición preferente, o los célebres “usufructos perpetuos” (użytkowanie wieczyste) a las que pueda estar sujeta la vivienda. Podemos también encontrar anotaciones preventivas provenientes de precontratos de venta vigentes a la fecha. En ese último caso, lo más razonable será desistir de la compra.

Y por último, en la sección IV aparecen los derechos reales de hipoteca. Es decir, si el inmueble se ha usado como garantía hipotecaria de alguna deuda, aquí se inscribirá la cuantía de la misma, el nombre del beneficiario, y otros datos de relevancia. El hecho de que la vivienda garantice una deuda no significa que no pueda ser vendida. No obstante el comprador debe saber que si el deudor no pagase, el acreedor hipotecario podrá ejecutar la hipoteca y el nuevo dueño perderá la finca. Se trata, por tanto, de una cuestión de máxima importancia.

En general, la compra de una vivienda no es una actividad especialmente compleja, pero sí requiere tener claros una serie de conceptos sobre los que intentaremos arrojar luz en sucesivos artículos. Sin embargo, si queremos una máxima seguridad o no estamos completamente seguros sobre los pasos a seguir, lo más aconsejable es ponernos en manos de profesionales. A dichos efectos, una agencia inmobiliaria o un despacho de abogados podrán, sin duda, sernos de gran ayuda.

* Artículo publicado en POLSKA VIVA, diciembre 2014 - enero 2015