Vicios ocultos en la compraventa de viviendas ¿Cómo reclamarlos?

Que aparezcan vicios ocultos en la compraventa de viviendas da lugar a entender que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado antes de realizar la compra de ésta. Por suerte, los compradores pueden reclamar por vicios ocultos al vendedor, aunque no fuera consciente de ellos o los desconociera por completo, y así se encuentra regulado en el Código Civil.

No es nada fácil deterctar los vicios ocultos en la compraventa de viviendas. Por tanto, para evitar comprar una casa que esté en malas condiciones, es necesario examinarla con exhaustividad. Para ello, lo mejor es:

• Ir acompañado de un perito que acredite su perfecto estado: aunque parezca un servicio muy caro, puede ahorrarte grandes problemas en el futuro.
• Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones: en este documento un técnico cualificado valora periódicamente si los elementos comunes del inmueble (fachada, azotea, instalaciones de saneamiento y fontanería…) cumplen todos los requisitos de seguridad que indica la ley. Como posible comprador estás en tu derecho de consultar la ITE antes de tomar una decisión.
• Solicitar al dueño que firme un contrato por vicios ocultos: como condición para comprar la casa puedes exigir al vendedor que firme un documento en el que se acredite que la casa se encuentra en buen estado. Este contrato te será de mucha utilidad si acabas detectando algún vicio oculto y tienes que reclamárselo al comprador en un futuro.

Requisitos para reclamar por vicios ocultos en la compraventa de viviendas

Para que el vendedor se haga cargo de la reparación de los vicios ocultos de la casa que ha vendido, se deben cumplir los siguientes requisitos:

• El vicio tiene que estar verdaderamente oculto, es decir, no es posible percatarse de él a simple vista. No se considera oculto si el comprador, por su profesión u oficio (por ejemplo, carpintero, electricista, fontanero…), podía haberlo detectado.
• El defecto debe existir antes de la venta, aunque salga a la luz con posterioridad.
• El vicio oculto en la compraventa de viviendas tiene que ser grave. Para que se considere grave, debe perjudicar parcial o totalmente la habitabilidad de la vivienda, o reducir su valor de tal manera que, de haberlo sabido, no se hubiera comprado la casa o se hubiese hecho por menos dinero.

¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

Sí aun revisando la vivienda y preguntando tanto a vecinos como expertos en ello, los vicios ocultos aparecieran, tendrás que llevar a cabo una de estas dos acciones:

• Acción prohibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
• Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá la reparación, según los peritos.

Seis meses es el plazo para poder efectuar cualquiera de estas dos acciones en viviendas de segunda mano, contando desde la fecha en que se entregó el inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas.